看房记 | 黄埔这个盘只卖1.9万/平 低于周边均价3000元/平 为什么?

摘要: 自从2016年8月,中冶置业以2.7万/平米的楼面价,在黄埔长岭居拿下地块之后,周边楼盘的价格便纷纷上涨。

12-09 19:38 首页 腾讯房产广州站

自从2016年8月,中冶置业以2.7万/平米的楼面价,在黄埔长岭居拿下地块之后,周边楼盘的价格便纷纷上涨。


长岭居CPPQ-A2-1地块


记得在2016年8月的时候,位于长岭居地块的实地常春藤 、万科里享家均价分别才13500元/平米和13000元/平米。而如今两个楼盘均已卖到21000-22000元/平米了,上涨幅度达69.2%。为此,有不少人感慨:“当初没买房,一年又白忙。”


可是2娃最近却发现,长岭居板块内还有一手现房楼盘只卖19000元/平米,站在项目实景板房里就能看到左边的实地常春藤楼盘和右边的万科里享家。


项目实际板房阳台景观


为什么左右两边的楼盘都卖到2.2万/平米了,这个楼盘却只卖1.9万/平米呢?今天2娃实地踩盘为你揭晓!


本期看房楼盘

-珠江嘉园- 


项目位置


楼盘初印象


项目旁边目前没有地铁通线,所以去天河市区只能坐公交或自驾,路途有点远,不太方便。周边交通有点杂乱,大货车比较多,旁边500米左右有蛮多工厂。


但是周边小店还算比较多,公交路线也很多,旁边有小河、有菜市场,生活日常所需都能满足,生活气息比较浓厚。另外,项目紧挨碧桂园克拉广场 (商业中心),日后周边配套会更加完善和丰富。


项目交通情况&旁边小河


在建中的克拉广场&周边小店


项目优势

1. 项目周边配套成熟,商店多,生活气息浓厚,公交路线多,BRT的B31路总站就在旁边。


2. 旁边有小河,有甘竹山公园,环境清幽安静。


3. 项目业主的小孩可就读新庄小学(教育局已将此项目划分到就读此学校)


4. 均价比周边楼盘低2000-3000元/平米,最低总价仅160万左右。


5. 规划中的地铁23号线永和站离项目仅500米左右。


项目不足

1. 目前项目周边暂时没有大型购物广场及商业综合体。


2. 目前暂时没有开通的地铁,去市区不方便。


3. 项目旁边城中村比较多,人员比较杂乱。


项目售楼部


项目整体情况

珠江嘉园项目共12栋,目前1#、6#、10#、11#业主已交房入住,并拿了房产证了。


目前在售的是8栋、9栋、12栋,以及2栋和3栋少量房源。


8栋在售户型:112㎡3房2厅和110㎡3房2厅单位,剩余房源10多套。


9栋在售户型:131㎡4房、121㎡3房单位,剩余房源20套左右。


12栋在售户型:79㎡2房(南向)、101㎡3房(南向)、91㎡3房单位(北向)剩余房源70-80套左右。


项目整体规划效果图


备注:项目为阶梯式设计,2#、3#楼层为11层,1#、5#、7#、8#为17层,10#-13#为32层楼。(如上图所示)


项目基本情况

楼盘位置:黄埔区广州开发区摇田河大街65号(碧桂园克拉广场旁)


项目均价:19000元/㎡(优惠后)小高层的房源价格要高一些。


物管费:2.8元/㎡?月 珠江物业


公摊面积:19%左右,换句话来说就是实用率约81%


商业贷款合作银行有:中国银行、农业银行、工商银行、交通银行(不支持公积金)


交房时间:目前已经有些楼栋交房了,目前在售的楼栋交房时间最早的约2017年12月初,最晚交房时间为2018年3月。


绿化比:35% 容积率2.5 层高:2.8米


车位比:1:1.2(能满足一户一车位的需求)


项目区位图


商业配套情况

项目周边小店


项目2万平米的商铺街


生活配套:项目自带2万平米的底商商铺,目前的售楼部未来会是华润万家超市,

紧挨碧桂园克拉广场(商业综合体)周边超市、餐饮店较多,旁边也有甘竹市场,能满足业主的日常生活需求。



学校:购买项目,业主的孩子可以就读新庄小学(教育局已将此项目划分到就读此学校),且能直升华峰中学。项目还自建幼儿园(目前已经建好交给教育局安排)


项目周边公交站


BRT的B31公交总站


交通:项目周边公交路线很多,新庄二路(新安路口站),新庄村委站均可到达,公交站离项目均在500米之内。另外BRT的B31路公交总站就在项目旁边。


另外,规划中的地铁23号线永和站就在距离项目500米处。还有有轨电车经过项目,预计2018年动工,通过有轨电车可以直接到地铁21号线的长平站。


甘竹山公园


公园:站在项目楼上就能看到旁边的甘竹山公园,据置业顾问介绍,从项目步行10分钟便可到达。


医院:项目社区内便有健康服务中心(诊所类)另外,开车5分钟左右的距离就是萝岗区妇幼保健院。


项目户型介绍

项目目前在售的户型有79㎡-131㎡的2-4房单位。户型不同,朝向不同,价格则不同。


梯户比:1#-9#为2梯4户,11#-13#为2梯6户


目前开放了三个样板间,均为交标样板间。


79㎡2房户型图及样板间实景图


91㎡3房户型图及样板间实景图


101㎡3房户型图及样板间实景图


备注:91㎡户型均价大概在18500元/平米左右,79㎡2房户型均价约为20500元/平米,101㎡3房户型均价约为19000元/平米。


也就是说购买一套79平南向2房单位,总价约为162万。这对于新婚夫妇以及刚需客而言确实是一个不错的选择。


项目环境情况

小区内实园林景图


小区外立面实景图


项目商业街


2娃点评

在黄埔区均价19000元/平米的楼盘确实不多了,旁边的楼盘也都卖到了2.2万/平米左右,所以珠江嘉园还算是性价比较高了。况且未来几年会通有轨电车,可接轨21号线地铁,另外23号线也有站点规划在项目旁边。所以未来发展前景挺不错。


就目前而言,周边配套也算是成熟,况且碧桂园克拉广场(商业中心)已经建造的差不多了,未来两年内,周边配套肯定是越来越成熟,升值潜力2娃也是比较看好的。


如果你是刚需客,或者是想买套低总价的婚房,刚好工作又在黄埔区的话,那么这个楼盘是很值得考虑的,如果你是在天河上班,那短期内可能上班很麻烦。


一个楼盘好不好,其实还是得看购房者需求,如果这个楼盘刚好能满足你的需求,那就是好楼盘,如果满足不了,即使再多人夸它好,对于你而言,也只是一个屁!


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