业主撤销权纠纷的典型案例及裁判观点

摘要: 业主撤销权制度,是指业主的合法权益受到业主业主大会或者业主委员会也就是“业主自治组织”的决议侵害时,受侵害的业主有权向人民法院主张撤销该决议。业主撤销权是《物权法》赋予业主的对抗业主自治组织侵害业主个人利益的决议的重要权利。


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如果业主自治组织做出的决定违背了业主的利益,侵害了某个或若干个业主利益的决定,因决定而遭受侵害的业主,有权向人民法院申请撤销业主自治组织做出的该项决定。我国《物权法》第七十八条第二款“业主自治组织作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”《物业管理条例》第十二条第五款“业主自治组织作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“业主以业主自治组织做出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由,依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的,应当在知道或者应当知道业主自治组织作出决定之日起一年内行使。”毫无争议的是,以上法律法规以及司法解释的规定便是前述业主撤销权制度的主要架构。

案例一

宋之强等7名原告分别系本市闸北区海宁路XXX号“众昌金城大厦”的业主,被告系该小区的业主委员会。原告认为被告主任及个别委员严重违反规定,于2011年3月10日签署了业委会决议,将上任物业收取的停车费等公共收益人民币465494.65元(以下币种均为人民币)打入了现任物业公司万亚物业公司账户;又于2012年9月25日,未经业委会会议,私盖业委会公章,将2011年度和2012年度的公共收益全都委托万亚物业公司管理,业主的切身利益受到了严重损害,故诉请判令依法撤销被告于2011年3月10日作出的将上任物业管理公司收取的公共收益(共465494.60元)转入现任物业公司账户的决议。

被告众昌业委会辩称,最初因为维修账户还未设立,所以曾通过决议将小区的公共收益都打入东方物业的账户,东方物业离开后需要办理审计,在审计工作未完成之前,只能将钱款打入万亚物业公司的账户,相关决议也是合法合规的,故不同意原告的诉讼请求。

法院认为,业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。根据物权法的规定以及原告所在“众昌金城大厦”小区制定的《业主大会议事规则》、《管理规约》的内容,公共收益的处分属于有关共有和共同管理权利的重大事项,应当由全体业主共同决定。根据现有证据及双方当事人的陈述,本院确认,被告作为业委会未就转交公共收益事项召开业主大会征询全体业主意见,由被告自行作出的决议不符合相关规定,侵害了包括原告等人在内的小区业主的合法权益,依法应予撤销。至于公共收益中存在的不合理支出部分,原告可另行诉讼解决。而被告作为业主委员会,在代表全体业主行使管理职能时,应从维护和保障业主切身利益出发,严格执行法律、法规及业主公约等规定,以避免不当行为引发的纷争。

法院据此判决,撤销被告上海市闸北区众昌金城大厦业主委员会于2011年3月10日作出的将公共收益转入上海万亚物业管理有限公司账户的决议。

案例二

原告万震宇系新天地华庭小区业主,被告系小区业主委员会。

原告万震宇诉称:2009年5月,谢斌全、谭文义、王群勇等人作为业主委员会的负责人,在未召开业主大会获得业主同意的情况下,擅自以业主大会决定的名义将原物业服务公司——远东公司解聘,并选聘安庆公司为新的物业服务公司,该行为违反了物权法第七十六条的规定,依法应予撤销。故原告诉至法院,请求判令:撤销业主委员会于2009年5月作出的更换物业服务公司的决定。

 被告业委会辩称:一、安庆公司为新天地华庭提供物业管理服务是在原物业管理公司突然提出终止服务情形下的临时接管性质,而非正式受聘。二、业主委员会作出由安庆公司临时接管新天地华庭物业管理的决定符合全体业主的利益,不应被撤销。

法院经审理认为,本案系业主撤销权纠纷。通过证据的考察和庭审调查,可以认定以下事实:新天地华庭物业小区原物业服务企业即远东公司在物业管理合同到期后不再续约,业主委员会决定由安庆公司对小区进行物业管理;原告以业主委员会的决定违反法律规定为由请求撤销。本案主要审查的问题是安庆公司对新天地华庭小区进行物业管理是否符合法律规定的程序。

本案中,远东公司的物业管理合同期限于2007年11月30日届满,期限届满后业主大会没有决定选聘或续聘物业服务企业;在远东公司向业主委员会发函明确表示到期不再续约后,业主委员会至今也没有组织召开业主大会选聘物业服务企业,而是自行决定由安庆公司对小区进行物业管理。业主委员会在未召开业主大会投票表决的情况下,自行决定由安庆公司对新天地华庭物业小区进行物业管理,违反了物权法关于选聘物业服务企业应由业主共同决定的规定,损害了业主享有的对物业小区进行共同管理的权利。原告在一年期间内行使业主撤销权,请求撤销业主委员会选定安庆公司为物业服务企业的决定,符合法律规定,法院予以支持。

另外,需指出的是,远东公司在物业服务合同期限届满后不再续约,业主委员会没有作出解聘远东公司的决定,原告所主张的更换物业服务企业与事实不符。

综上所述,法院判决:撤销新天地华庭业主委员会选聘安庆公司为新天地华庭物业服务企业的决定。

核心观点归纳

司法实践中,法院是否判决撤销相关决议,关键问题在于相关决议是否是“业主撤销权”的撤销对象。

如果要细究可以撤销的业主自治组织的决议,根据《物权法》第七十六条的规定,必须经由业主大会作出决定的事项包括:(1)制定和修改业主大会议事规则;(2)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;(3)选举业主委员会或更换业主委员会成员;(4)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;(5)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修基金;(6)改建、重建建筑物及其附属设施;(7)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。而关于业主委员会的职责,根据《物业管理条例》的规定,主要有(1)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;(2)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;(3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;(4)监督管理规约的实施;(5)业主大会赋予的其他职责。从这一系列规定来看,除了业主大会所授权的职责之外,业主委员会无权作出对业主权益具有现实影响的决定。业主撤销权之诉的撤销对象就是带有瑕疵的以上决议。

物权法将业主自治组织决议的法律瑕疵表述为“侵害业主合法权益”的情形,而未直接使用外延广阔的“法律瑕疵”一词,也未将其表述为“违反法律、法规和业主规约”的本质属性,“侵害业主合法权益”这句话语焉不详、易生歧义:可以解释为“侵害业主合法权益”仅包括决议内容层面上存在的侵害业主合法权益的情形;也可以解释为包括决议程序和决议内容两个层面上侵害业主合法权益的情形。根据《物权法》第七十六条的立法精神,最高人民法院建筑物区分所有权司法解释第十二条将《物权法》第七十八条第二款的规定扩张解释为不仅包括侵害业主的实体权利,也包括作出决定的程序违反法律规定。基于物权保护的理论,业主自治组织的决议侵犯业主实体权益可以寻求法律救济,而业主大会决议被拟制为全体意志的法律前提在于程序严谨、内容合法,程序违法的业主大会决议也不能游离于司法权审查范围之外。目前多数学者都认为业主自治组织的程序瑕疵和实体瑕疵都应当置于司法权的审查之下,但是,是不是程序瑕疵和实体瑕疵都应是业主撤销之诉撤销的对象呢?

关于决议程序瑕疵,我们可以理解为多数业主或者业主委员会遵循了不适当的议事程序或者表决程序,使少数业主正当参与会议、表达意见、形成决议的程序性权利受到侵害。普遍认为,程序性权益受侵害亦是合法权益受侵害,应当受业主撤销权制度的调整;虽然民法理论中可撤销的民事行为往往意味着形成决议的意思表达不真实,但是民法中的债权人撤销权、婚姻撤销权、遗嘱撤销权等均不要求意思表达不真实,也就是说,撤销权并不全都要求有意思表示不真实这一要件,业主撤销权便是如此。倘若业主大会决议程序存在的程序性瑕疵显著轻微,根本不会影响决议的实质内容,为了稳定物业法律关系提高效率,法院应当尽量维持决议的效力,但是此种情况下作为被告的业主委员会要对“瑕疵显著轻微”承担举证责任。

关于决议内容瑕疵,我们可以理解为决议的内容因违反了法律、法规、管理规约等而侵害了相关业主的合法权。

但是,我们应当将“决议侵犯业主实体性权利”与“决议实体(内容)方面存在瑕疵”区分开来,决议程序方面存在瑕疵的结果有可能是侵犯了业主参会、议事的程序性权利,也有可能是侵犯了业主的共有权、成员权等实体性权利,因为决议程序的瑕疵而导致业主权利的损失,可以用业主撤销权制度救济,但是因为决议实体违法而导致的业主实体权利的损失则不能用业主撤销权制度救济,因为决议作为一种民事法律行为,在决议实体违法、违规的情况下决议是无效的,而且是自始无效,因此并不是业主撤销权撤销的对象。

由此,笔者认为,业主撤销权撤销的对象仅仅是业主自治组织作出的程序方面存在瑕疵的决议,该决议可以表现为侵犯业主的程序性权利,也可以表现为侵犯业主的实体性权利。

    除了上述的程序瑕疵和实体瑕疵的决议外,程序和实体均不存在瑕疵的决议也可能直接损害到部分业主的合法权益。通说认为,共同意志不得非法干预业主对专有部分的正常使用,否则就涉及侵害业主合法权益。出于物权神圣的考虑,也是防范“民主暴政”的必要,大多认为此类情况也可以适用业主撤销权制度,至于法院是否判定撤销相关决议,需要综合考虑各方面因素。

文章来源:物业管理司法实务与研究中心

责任编辑:朱寒冰

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